Consejos para vender un inmueble en CABA (dueño directo)

A la hora de vender un inmueble los propietarios se deben enfrentar cada vez a mayores obstáculos. El cepo bancario, los motochorros, los impuestos del gobierno y también … los intermediarios.

Inmobiliarias: más problemas que soluciones

Las inmobiliarias muchas veces son un problema en lugar de una solución. Es una actividad que en la mayoría de los casos es parasitaria; no aporta valor y muchas veces juegan sucio con los clientes. Si tienen un buen cliente en lugar de conectarlo con otro, hacen el negocio para sí mismos o para amigos. Las inmobiliarias a veces no le dan importancia a sus clientes a quienes tienen esperando meses para vender una propiedad, sin novedades, porque están más interesados trabajando con otros clientes. Además las inmobiliarias cobran comisiones elevadisimas (y en dólares!!) por hacer muy poco trabajo.

Cada vez más propietarios huyen de las inmobiliarias

En este artículo publicado en Ámbito Financiero, [«Dueños les huyen a las inmobiliarias…»] habla de que cada vez más particulares venden sus propiedades directamente, sin inmobiliarias, aseguran que éstas cobran un 3% al vendedor y un 4% al comprador. Para empezar es ilógico que un intermediario cobre dinero a quien vende, porque sin «bienes» para vender no existiría su actividad directamente, quien pone su bien en el mercado no debería tener que pagar ninguna comisión.
Básicamente las inmobiliarias, por publicar un par de anuncios y mostrar la propiedad (a veces un par de veces) cobran un 7% del valor del inmueble. En las zonas con mayor tránsito y movimiento de personas (zona facultades o grandes arterias urbanas) un departamento de 2 ambientes puede tardar entre 15 días y 3 meses para venderse. No más. Por un departamento que tanto al comprador como al vendedor les llevó años o décadas de sacrificio tener; y que se vende en 150.000 dólares, la inmobiliaria se lleva 10.500 dólares (o sea 800.000 $). Perciben sumas exhorbitantes, desmedidas, injustas y que atentan contra la propiedad privada, en un país donde el salario mínimo es de 20.000 pesos al mes.
Y muchas veces los contratos tienen errores y muchas falencias, se trata de un oficio que no está profesionalizado ni colegiado en nuestro país. Qué básicamente esta desempeñado por personas con escasos estudios, escasa formación y como mucho tienen la matrícula de martillero.

Siempre es mejor no depender de intermediarios…tomando los recaudos necesarios

Por todo esto es que cada vez más personas deciden vender sus bienes por sus propios medios y otros prefieren cada vez más comprar a dueño directo para evitar la comisión inmobiliaria. Además el beneficio de tratar con dueño directo es mayor claridad, fluidez en el trato y evitar depender de las ganas que tengan de atendernos los intermediarios.

Consejos para vender un inmueble (dueño directo)

1. ¿CUÁNTO VALE MI PROPIEDAD EN EL MERCADO?
   En primer lugar puede pedir una tasación gratuita a una o varias inmobiliarias de su propiedad. Siempre hay un precio para vender rápido y otro precio un poco más alto si no tiene apuro. También puede averiguar cuanto vale en el mercado, analizando las propiedades similares a la suya en los portales inmobiliarios como zonaprop.com.ar, argeprop.com.ar, soloduenos.com entre otros. El precio de la propiedad es subjetivo. Cada uno vende al precio que le da la gana, no hay reglas. Sí puede haber algunos parámetros a tener en cuenta como estado del inmueble, estado del edificio, zona, si tiene comodidades, orientación (la mejor es N y NE) de cara al sol, tipo de construcción, etc.
2. ¿COMO PROMOCIONAR MI PROPIEDAD PARA QUE OTROS SEPAN QUE ESTÁ EN VENTA?
   Puede poner un cartel de lata en su propiedad que se encargan en imprentas, son muy baratos. A su vez puede comprar un abono por 3 meses en soloduenos.com (que es barato y tiene miles de visitas al día) y dar de alta. Debe incluir la mayor cantidad de fotos posibles, con luz de día, con el espacio ordenado y mostrando todos los ambientes del inmueble. A su vez debe redactar una descripción del mismo, amplia, cuidadosa, comentando todos detalles de esa propiedad y del edificio, si es propiedad horizontal.
3. ¿CÓMO GESTIONAR LOS LLAMADOS?
   Siempre es mejor atender llamados que correos electrónicos. La gente verdaderamente interesada se contacta por teléfono y los curiosos más por correo. Ofrezca varios días fijos a la semana para visitar la propiedad. Esto es mejor que adaptarse a cualquier horario que le soliciten. Es mucho más organizado de esta manera. Además de ser desgastante mostrar la propiedad en cualquier horario que le pidan, las personas verdaderamente interesadas se adaptarán a sus horarios y así podrá filtrar a los curiosos o aquellos poco interesados. Lo mejor, cuando le realizan preguntas, a menos que sean muy decisivas, es que los interesados visiten la propiedad. Una vez que lo llame un interesado, puede Ud. pedirle un teléfono de línea para reconfirmarle la visita al día siguiente o en dos días. Esto sirve por seguridad, para volver a llamar a esa persona a un teléfono fijo.
4. LAS VISITAS PARA VENDER
   Suelen concurrir a veces a las visitas, personas de inmobiliarias, que ocultan serlo, y se hacen pasar por una pareja o madre e hijo, etc. Al finalizar la visita, le dirán: «A mi no me interesa, pero si tengo un conocido, te lo presento y no te cobro comisión, estás de acuerdo?» Si Ud. accede, esa persona le sacará sus fotos de la página donde las vio y las subirá a un portal con el teléfono de la inmobiliaria. Y ya lo han captado y es muy probable que le pidan una comisión más adelante. Es mejor decirle que si tiene un interesado que se contacte directamente con Ud. (o descartar a esa persona, directamente).
   Hablar poco. En las visitas, lo mejor es hablar poco al interesado, decirle 4 o 5 cosas importantes y luego que mire tranquilo y pregunte lo que quiera. Quien habla mucho da la sensación de estar desesperado o que carece de interesados para su inmueble.
   Seña: Si una persona está muy interesada puede ofrecerle darle una seña por el inmueble. De esta manera se frena que la propiedad se siga mostrando. Y es su deber como vendedor aclarar en el anuncio que la propiedad está RESERVADA. Si luego la persona se echa atrás se devuelve la reserva. Ud, debe estipular un plazo, y dejarlo asentado en el recibo que le da al interesado, por ej. 10 días para que se defina en seguir con la venta o no. Si pasado ese plazo no se contacta con Ud. la reserva se cae, el vendedor se queda con el dinero y continúa mostrando la propiedad. A veces se suele estirar ese plazo y puede estipular que sea de 30 días o así, pero debe comunicarlo.
5. A LA HORA DE VENDER
   Una vez acordado el precio, tanto vendedor como comprador pueden realizar la transacción en 2 lugares donde ser realizan este tipo de operaciones. En una escribanía o en la sede de un banco ( en oficina a puerta cerrada) por cuestiones de seguridad, para dejar el dinero ahí. El escribano deberá concurrir al banco.
   En la escribanía se realiza el acto delante del escribano y se toman los números de serie de los billetes que se anotan en el boleto de compra venta. También se pueden hacer fotos de los mismos. Una vez ahí se gestiona la nueva escritura (el escribano pedirá al vendedor días antes una copia de la escritura anterior y debe estar limpia, sin problemas y a nombre del vendedor). Este paso es posterior a la venta. Por el tema de impuestos muchas veces se acuerda incluir un monto menor al pagado en la escritura, más cercano al valor fiscal que aparece en la boleta de ABL. El comprador entrega el dinero, y el vendedor entrega un recibo, las llaves de la propiedad, los planos, el reglamento de copropiedad y una copia de la boleta de ABL. También puede entregar una copia de las últimas liquidaciones de expensas.