El Consejo de Propietarios según el nuevo CCCN

En este artículo resumimos parte de la Conferencia que ofreció el Dr. Daniel Martini especialista en PH en el Colegio de Abogados CABA.  Se trata de analizar cómo interpreta al Consejo de Propietarios el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) sancionado en Agosto de 2015.

Consejo de Propietarios.
Diferencias entre régimen anterior y actual

Antes del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN)

Antes del nuevo CCCN, la Ley de Propiedad Horizontal (13512) no preveía la existencia de un Consejo de Administración. Su estipulación era reglamentaria y si no lo determinaba el reglamento podía exigirlo la Asamblea.

A partir del nuevo CCCN (Agosto de 2015)

Actualmente el CCCN no lo define ni lo regula, lo menciona como órgano (artículo 2044) y señala sus atribuciones en el artículo 2064. Deja su estipulación reglamentaria en el artículo 2056, inciso u) aseverando que el reglamento debe contener las facultades especiales del Consejo de Propietarios. Si no está previsto en el Reglamento lo resuelve la Asamblea. El Consejo de Propietarios debe aprobar el certificado de deuda para ejecutar propiedades morosas (artículo 2048). El Consejo de Propietarios debe ser número impar (3 o más) y nombrar suplentes. No es obligatorio tener Consejo de Propietarios.

Requisitos y recomendaciones del Dr. Martini

• • Para ser miembro del Consejo de Propietarios, los integrantes deben ser propietarios, que vivan en el edificio y que tengan un mínimo de conocimientos de los temas de PH.
  • Duración en el cargo, el fijado en el reglamento o bien fijado en la Asamblea.
  • Para renunciar debe exponerlo en la Asamblea o enviar CD al administrador que debe comunicarlo al resto de los consorcistas.
  • Es conveniente llevar un libro de actas del Consejo aprobado por la Asamblea.
  • Comunicaciones al Administrador deben ser por escrito.

• Pueden recibir fondos y libros del consorcio.
• Remoción: sólo por resolución de la Asamblea.
• Las resoluciones del Consejo de Propietarios deben ser consensuadas, votadas y decididas por mayoría o unanimidad.
• Redactar la orden del día de la Asamblea en caso de que el Administrador lo omita (art. 2064 inc. a)
• Controlar los aspectos económicos y financieros del Consorcio
• Aprobar el Certificado de Deuda de Expensas (con firma de los integrantes del Consejo de Propietarios)
• Autoriza al Administrador para realizar gastos mayores a los ordinarios
• Convoca a Asamblea dentro de los 30 días de vacancia de Administrador
• Tienen la facultad de dictar su reglamento interno (cómo funcionará, quien firmará los cheques, etc.) Puede haber un Presidente del Consejo de Propietarios.

Qué dice el CCCN sobre el Consejo de Propietarios

• • FACULTADES DE COLABORACIÓN CON EL ADMINISTRADOR
    a) Facilitar la comunicación entre administrador y propietarios
    b) Proponer a la asamblea y al administrador asuntos de interés general, mejoras edilicias, presupuestos.
    c) Proponer a la Asamblea, auditorías contables u jurídicas
    d) Proponer ternas de candidatos a la administración
    e) Evaluar presupuestos, gastos, etc.
    f) Proponer y elegir contratistas y presupuestos
    g) Requerir asesoramiento externo
    h) Recibir los fondos, libros y demás documentos del consorcio y rendición de cuentas del administrador en caso de cese de este. Artículo 2067 inc. j) (No es obligación, puede hacerlo o no).
  • FACULTADES DE CONTROL Y VIGILANCIA
    a) Al administrador
    b) Información al administrador sobre la ejecución de trabajos
    c) Información a la Asamblea y al administrador sobre el desempeño del personal dependiente del consorcio
    d) Intimar al administrador a convocar a asamblea del consorcio
    e) Intimar al administrador a redactar la orden del día
    f) Pueden realizar firma conjunta de cheques

• A LOS CONSEJEROS LES ESTÁ VEDADO
  a) Impartir órdenes al personal del consorcio y contratistas
  b) El manejo de fondos
  c) Cobrar y recaudar expensas
  d) Celebrar contratos o rescindirlos en nombre del consorcio
  e) Ejercer funciones ejecutivas
  f) Cumplir con las funciones del administrador
  g) Carecen de legitimación para solicitar rendición de cuentas al administrador
  h) Carecen de personería para representar al consorcio ante las autoridades y terceros
  i) Designar o remover al administrador
  j) No sustituye al administrador, sólo en caso de acefalía o fallecimiento del mismo.
• RESPONSABILIDAD DEL CONSEJO DE PROPIETARIOS
  a) CONSORCIAL. Por incumplimiento del reglamento o resolución de la Asamblea. Sanción: Su remoción
  b) CIVIL: Daños y perjuicios al consorcio y/o a sus propietarios por los actos.
  PLURALIDAD DE RESPONSABLES: Artículo 1751 CCCN
  ENCUBRIDOR: Art. 1752 CCCN
  c) PENAL: Pueden verse demandados por la comisión de algún tipo de delito. Informes falsos, ocultamiento de documentación, administración infiel.

NOVEDAD: SUBCONSORCIOS (Art. 2068)

EN LOS EDIFICIOS O CONJUNTOS INMOBILIARIOS, QUE POR SU ESTRUCTURA O NATURALEZA E INDEPENDENCIA FUNCIONAL O ADMINISTRATIVA HAN CONFORMADO UN SUBCONSORCIO PUEDEN POR REGLAMENTO O RESOLUCIÓN DE LA ASAMBLEA DISPONER DE  UN SUBCONSEJO DE PROPIETARIOS.