El contrato de alquiler es de vital importancia a la hora de alquilar una propiedad ya sea vivienda o comercial. A veces hay personas que no firman contratos con un inquilino por ser conocido, familiar o simplemente porque «no cumple los requisitos» entonces se arriesgan a alquilar a alguien de palabra. En la mayoría de estos casos después se encuentran con problemas que un abogado sólo puede resolver si existiera un contrato de alquiler previamente firmado. Muchos problemas entre inquilinos y propietarios no se pueden resolver en la Justicia si no hay un contrato de por medio.
Importancia del contrato de alquiler
A quien más conviene firmar un contrato de alquiler es al dueño del edificio. Pensemos que se está dando una propiedad y para ello hay que tener ciertos resguardos. Para el dueño el contrato de alquiler es un acuerdo por el cual se cumplirá con el pago del alquiler en tiempo y forma, los impuestos, se acuerda las reparaciones y se devolverá la propiedad tal y como se entregó. El contrato se puede enviar al inquilino con anterioridad para que lo lea y que pregunte lo que necesite.
¿Qué aspectos debe cubrir el contrato de alquiler?
El contrato de alquiler establece las responsabilidades del inquilino y el propietario. El precio del alquiler, el aumento anual o semestral del mismo, las condiciones en que se entrega una locación y en las condiciones que se debe entrega. También se establece quien es el garante, los seguros que se deben contratar y el período por el cual se alquila el inmueble.
Firmar el contrato de alquiler ante un escribano
El contrato de alquiler se puede firmar en cualquier parte, en el mismo departamento, entre la dos partes y listo pero, ha pasado que a la hora de reclamar algo o bien ir a juicio, el inquilino ha manifestado que no conoce al dueño o que no lo ha visto nunca. Los escribanos verifican la identidad de ambos firmantes y certifican la firma en el contrato. Es altamente recomendable firmar un contrato de alquiler en una escribanía.
Tanto si Ud. realiza la operación con inmobiliaria como si lo hace con dueño directo, esta opción es fundamental. Algunas inmobiliarias realizan investigaciones sobre el futuro inquilino pero la mayoría no las hace. Asi que no sabemos la identidad de quien alquila.
Los escribanos cobran algo así como 2500/3000 pesos para verificar la garantía y mediante el DNI la identidad de ambas partes y certificar la firma del contrato. Y el trámite dura media hora (y queda asentado en un libro). Es la mejor opción para firmar el contrato, incluso hacer el pago inicial delante del escribano. Esto ofrece una seguridad importante para ambas partes y en caos de que hay que ir a juicio el Juez considera de otra manera el contrato firmado ante escribano, que uno que tiene dos firmas cualquiera. No está verificada la identidad.
¿Quien paga los gastos para alquilar un departamento?
Los gastos de verficación de la garantía, la firma del contrato (si es dueño directo) y la comisión inmobiliaria (si se utiliza intermediario) los debe pagar el inquilino. El dueño ya está poniendo sobre la mesa una propiedad que vale muchísmo más dinero que el valor del alquiler. La propiedad no sólo vale dinero sino que vale por las actividades que se pueden realizar en ella, el valor emocional, sentimental, que es incalculable. La vivienda es una estructura que permite vivir; trabajar, estar con la familia, estudiar, incluso trabajar (home working) organizar una vida. Si los propietarios no ofrecieran su propiedad a posibles inquilinos, directamente no se podría realizar la transacción y las inmobiliarias no existirían.
Por esto, corresponde que el inquilino se haga cargo de los gastos, más depósito y adelanto. Por la nueva Ley de Alquileres, las inmobiliarias están cobrando la comisión (4,5% del contrato aprox.) al propietario del departamento que se alquila. Para evitar este abuso, puede alquilar la propiedad Ud. mismo (Pasos para alquilar una propiedad siendo dueño directo).
Muchos locatarios y locadores no firman contrato del alquiler
Las personas que alquilan su propiedad sin contrato se arriesgan a perderla o a que sus inquilinos se queden más tiempo sin pagar. Ahora las personas están muy informadas (tanto inquilinos como locatarios) de las consecuencias y hasta dónde llegar y no con respecto a una propiedad. Los propietarios que no firman contrato de alquiler, pueden hacer que sus inquilinos se conviertan en intrusos y vayan a la justicia a reclamar que en realidad son ellos los dueños del inmueble. O bien pueden presentar un contrato falso que diga que pueden quedarse 10 años.
Si el inmueble padece un siniestro el dueño deberá pagarlo de su bolsillo. También se arriesgan a no poder desalojarlos durante años, y también a que le destrocen la propiedad. O bien la subaquilen a terceros o instalen un negocio ilegal, un prostíbulo o un lugar de venta de drogas. (Esto último es un delito Federal que puede involucrar penalmente al dueño de la propiedad también.)
Firmar el contrato de alquiler frente a un escribano
Si alquila la propiedad Ud. mismo es conveniente firmar el contrato y que le hagan la entrega del adelanto frente a un escribano. Los honorarios son bajos y se pueden evitar muchos disgustos a futuro. Además el escribano verifica los DNI, las identidades y que los firmantes son quienes dicen ser en el contrato. Además de verificar días antes la garantía que no tenga embargos y que esté a nombre del garante en el registro de la propiedad. Las inmobiliarias que verifican las garantías por sí mismas a veces cometen errores o le dicen al dueño que la han verificado y no lo han hecho. El escribano es útil para varios fines.
Hace poco un inquilino le dió la garantía de una tía política (algo que no sirve) a una inmobiliaria y pasó, le alquilaron el departamento igual, no le dijeron nada. Pero el inquilino había dicho en un principio que la garante era la hermana. Cuando finalizó el contrato el inquilino, en confianza le dijo al dueño que había engañado la vendedora de la inmobiliaria y le dió cualquier escritura, para «no entregar la de mi hermana». Si hubiese habido un problema con el departamento, o hubiese dejado deudas, no se hubiese podido ejectutar la garantía, porque el contrato decía un nombre y la escritura otro. Esto pasa a menudo con las inmobiliarias, porque no tienen la formación profesional de un abogado o escribano.
