El nuevo código civil y comercial de la Nación (CCCN) sancionado en agosto de 2015 ha impactado en un juicio por cobro de expensas. Esta conferencia va dedicada a abogados, administradores de consorcio y co-propietarios en general.
Este artículo se basa en la conferencia que ofreció el Dr. Griffith que tiene más de 30 años de experiencia en ejecución de expensas en el Colegio de Abogados de CABA el 31/08/2015.
El código va a prevalecer sobre cualquier conflicto que exista de interpretación en los reglamentos de copropiedad. Antes se dependía de lo establecido en el Reglamento de Co-Propiedad.
En el código civil la normativa acera del ámbito de la propiedad horizontal, se desarrolla desde el artículo 2037 al artículo 2069. Se encuentran cambios en todos los órganos que componen el consorcio, funciones y obligaciones del administrador de consorcio y de los propietarios. También el nuevo código hace mención específica al tema de las expensas y expensas extraordinarias.
En el artículo 2048, se refiere expresamente a las expensas:
ARTICULO 2048.-Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.
En este artículo radican 3 conceptos importantes: 1) define lo qué es una expensa común ordinaria, 2) incorpora lo qué es la expensa extraordinaria, 3) incorpora gastos para modificaciones para personas con discapacidad y vías de evacuación del consorcio.
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Lo más importante de este artículo es la aprobación del certificado de deuda por parte del consejo de propietarios. Esta es una novedad total. A demás destaca que para que una expensa extraordinaria sea viable debe ser aprobada por Asamblea.
¿Cómo debe aprobar un Certificado de deuda el Consejo de Propietarios?
Puede haber diferentes vías para aprobar el certificado de deuda. Mediante firma del mismo por parte del Consejo de Propietarios y dentro de la Asamblea, cuando se analice quienes deben y qué períodos deben.
El título ejecutivo del Certificado de Deuda lo establece el art. 524 del Código Procesal Civil y Comercial.
¿Cómo debe estar redactado el certificado de deuda para que sea viable?
Es conveniente que tenga una fecha referida dado que se va a hacer alusión a períodos, debe detallar al consorcio (con toda su denominación como aparece en el Reglamento de CoPropiedad) por ejemplo Av. Corrientes 674/676/686 titular del crédito, sino puede ser objetado, por excepción de inhabilidad de título por el demandado.
Los demandados son los que aparezcan en el certificado de dominio (que se pide previamente) así debe ser transcrito en el certificado de deuda.
Las deudas son por períodos. Hay que establecer en el Certificado de Deuda, todos los períodos adeudados discriminados, mes por mes con su respectivas fechas de vencimiento y valores nominales. Con relación a los intereses, dice Griffith, «prefiero poner en el Certificado de Deuda los valores nominales y hacer una liquidación estimativa en función de la tasa de interés que vaya a requerir. Prefiero no incorporar los intereses en el certificado de deuda. Si pedimos una tasa específica que no sea necesariamente la del Reglamento de Co-Propiedad, puede ser que el Certificado de Deuda sea objetable. Entonces es preferible estimarla al sólo efecto de la tasa de justicia, y que después la sentencia d trance y remate la pueda determinar». La jurisprudencia es uniforme en aceptar entre el 30% y 36% anual.
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Cuando iniciamos la ejecución de una deuda por expensas los abogados van a reclamar intereses punitorios y compensatorios. O sea el interés sancionatorio por su falta de pago en término (punitorio) y el interés que compense la eventual desvalorización monetaria o algún gasto que haya tenido que afrontar el consorcio en relación con no contar con los fondos necesarios para afrontar el gasto de expensas. Por eso se trata de pedir la tasa e interés más alta posible, en este caso 36%, y luego el juzgado es quien dará lugar a la misma.
Otros documentos a presentar junto con el Certificado de Deuda
Hay que presentar junto con el Certificado de Deuda, el Reglamento de Co-propiedad del consorcio y el Acta de Nombramiento del Administrador. Hay que tener en cuenta que después de la sanción de la Ley 3254 del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires el Administrador tiene que acreditar la vigencia del mandato. No hace falta que el Acta se encuentre protocolizada, con copia del Acta certificada por Escribano público es suficiente. También se debe acompañar el Certificado de dominio.
Una vez iniciada la acción judicial se pasa al «mandamiento de intimación de pago».
Mandamiento de intimación de pago
¿Cómo se puede notificar a un demandado que no habita en la unidad funcional del consorcio? Con el nuevo código se establece que los propietarios deben constituir domicilio.
La intimación por falta de pago puede realizarla el administrador por nota adjunta en una de las liquidaciones de expensas, o bien a través de llamados telefónicos para hacerlo más amigable. La última opción puede ser a través de carta documento. Para iniciar la ejecución de expensas judicial no es necesario presentar una carta documento enviada al demandado/a.
Una vez realizado el traslado de la demanda el demandado tiene 5 días para oponer sus defensas o excepciones. Una vez que sean rechazadas, tendremos la sentencia de trance y remate. Ahí se puede extender la demanda, ya que habrá nuevos plazos vencidos. Luego los trámites previos a la subasta del inmueble y finalmente la subasta.
En cuanto a las DEFENSAS del demandado el artículo 2049 hace referencia a las defensas.
CAPITULO 2 – Facultades y obligaciones de los propietarios.
ARTICULO 2049.-Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.
Hasta antes de la entrada en vigencia del nuevo CCCN hay un fallo plenario, SERVICIOS EFICIENTES SA C/YABRA, ROBERTO que establecía que sucedía con la deuda de expensas en caso de que lo producido en la subasta no alcanzare a cubrir la deuda del demandado. La deuda se traslada al sucesor del título de propiedad, a quien la compra. El titular de la propiedad responde con su patrimonio y quien adquiere la propiedad responde con la misma.
Quien pretenda esgrimir una compensación (como dice el artículo 2049) contra el juicio ejecutivo, debe presentar una sentencia judicial favorable contra el consorcio para poder hacerla oponible.
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Defensas oponibles válidas: Plazo de prescripción para deudas periódicas (art. 2562 CCCN).
Depósitos o transferencias bancarias. Se inicia la ejecución y el demandado presenta transferencias realizadas que el administrador no tuvo en cuenta. El criterio uniforme es que salvo que el demandado cuente con un recibo de expensas, las transferencias bancarias son inoponibles. Las transferencias bancarias sin un recibo adjunto, que detalle el período, etc. no sirven para frenar el juicio ejecutivo.
Resumen juicio ejecutivo por impago de expensas
En esta disertación el especialista Dr. Gustavo Griffith experto en remates judiciales de propiedades por expensas adeudadas. Expone acerca del procedimiento para la ejecución de expensas según el nuevo código civil y comercial de la Nación. Se trata de un artículo ideal
Artículo 148. El consorcio es una persona jurídica para el nuevo código civil, quizás el consorcio podría pedir el beneficio de litigar si gastos, sea capaz de compensar en subasta, o sea sujeto de una quiebra.
Tomar el camino más corto. Enviar una carta simple al inmueble a nombre de TITULAR Y/U OCUPANTE reclamando la deuda. «En mi experiencia ha servido».
Certificado de deuda
El Dr. Griffith reconoció que la aprobación por parte del Consejo de Propietarios del Certificado de deuda, hace que esto sea más complicado para la tarea del Administrador. Aseguró que hay que analizar fallos. Desde el punto de vista práctico es complicado. ¿Qué pasa si uno de los integrantes del Consejo es el deudor a ejecutar? ¿Qué pasa si algunos de niegan a firmarlo?. Los juzgados lo requieren, y sería conveniente aprobarlo en Asamblea.
Artículo 160 CCCN.
Señala Griffith que si un administrador realiza una ejecución de expensas con un certificado de deuda fraudulento y ese Consejo lo avaló tendrá un grado de responsabilidad ambos sobre eso.
Trabas para la ejecución de expensas
Los usufructuarios son una traba para estos juicios, y mucho debate ha habido sino es mejor realizar la acción contra el usufructuario que es responsable del mantenimiento del inmueble. El art. 2050 (hace referencia a los obligados al pago) no sólo el propietario sino los que sean poseedores por cualquier título que fuere. Es una novedad, del nuevo código, ya que a partir de ahora los poseedores de un boleto de compra venta podrían ser demandados por deuda de expensas. Los usufructuarios podrían entrar bajo este artículo. Otra opción es a partir de este artículo accionar contra los herederos aunque no esté la declaratoria en firme.
Sentencia de trance y remate
Son sentencias breves de media carilla y hay dos artículos (540 y 541 del Código Procesal) que define los períodos y la extensión de la demanda. El especialista recomienda incluir todos los períodos anteriores a la sentencia. Si se pide la sentencia en agosto, los períodos reclamados deben ser hasta ese mes de lo contrario el Juzgado los dejará fuera.
Trámites anteriores a la subasta
Los trámites previos a la subasta (art. 576 CP) de un inmueble antes del auto de subasta o la designación de martillero público. Hay que pedir el estado de deuda de inmueble, en cuanto a los servicios municipales ABL y Aysa. En cuanto a la empresa de aguas los juzgados piden el diligenciamiento a Obras Sanitarias de la Nación y aunque ya no existe hay que solicitar el estado de deuda a todas las empresas que vinieron después de Obras Sanitarias. También los abogados del consorcio, deben actualizar el certificado de dominio y el de inhibiciones personales.Y deben efectuar la intimación al deudor para que presente el título de propiedad (por el término de 3 días) y debe inscribirse en el registro de la propiedad inmueble.
Aspectos que pueden dificultar un juicio ejecutivo
Los juicios ejecutivos no pueden durar más de 1 año o año y medio pero a veces hay juicios conexos que pueden demorar hasta 10 años los juicios ejecutivos por expensas. Estos son:
– Quiebras. Deben verificar el crédito. (arts. 240 y 242 Ley de Concursos y Quiebras)
– Ejecución hipotecaria. Es uno de los pocos juicios que prevalecen por sobre las expensas comunes. Se verifica cuando se pide el certificado de dominio. Entonces hay que presentarse en el juicio hipotecario como acreedores y se pide la reserva por el crédito que pide el consorcio. El consorcio deberá iniciar la acción judicial para que el demandado pueda oponer defensas para que el Juez de la ejecución, de traslado al crédito del consorcio, hay que lograr el embargo.
– Sucesión: Si la declaratoria no está formalmente inscrita, el abogado del consorcio deberá rastrear el sucesorio y presentarse en el mismo. Se intima a los herederos a su terminación bajo apercibimiento de que lo realice consorcio con las costas a cargo de los herederos. Si la sucesión está activa y hay cuentas corrientes se puede pedir el embargo de las mismas. Facultad del legítimo abono. Esta figura existe con el fin de que el consorcio como acreedor le solicite a los herederos que cancelen la deuda y si lo aceptan, el consorcio se cobra de las cuentas existentes en el sucesorio.
– Herencia vacante: Fallecimiento de titular del inmueble con mora, sin herederos. El consorcio como acreedor da inicio a la sucesión. El Juzgado dará traslado a la procuración general del GCBA para que se presente y termine el sucesorio. Esto finaliza con la subasta del inmueble por parte del GCBA y el consorcio cobrará su crédito. Asegura el Dr. Gustavo Griffith que el GCBA presenta un escrito cada 60 ó 90 días y esto alarga el proceso.