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Pasos para alquilar una propiedad (dueño directo)

Estos son los pasos a seguir a la hora de alquilar que realiza una de las inmobiliarias más importantes de Barrancas de Belgrano. Tomamos este ejemplo, ya que se aseguran de contar ne forma anticipada con todos los datos del inquilino y el proceso suele ser extremadamente profesional.

Con la nueva Ley de Alquileres, los dueños deben pagar el porcentaje de comisión de la inmobiliaria. Con esta mini-guía y un poco de esfuerzo de su parte, podrá elegir el mejor candidato para su inmueble, sin gastar dinero innecesario en inmobiliarias.

Este es el procedimiento de una inmobiliaria con más de 30 años en el barrio que realiza unos 300 alquileres por mes de todo tipo de propiedades.
Consultada por Porteños Blog una de las vendedoras dijo: «Jamás tuvimos un problema con un inquilino. Imaginate que después de 30 años ya no estaríamos en el barrio». Esta inmobiliaria opera para los clientes (propietarios) más exigentes de la ciudad y la mayoría con propiedades de muchísimo valor.

La pesadilla de toda inmobiliaria es quedar mal con sus clientes y la pesadila de los clientes propietarios es tener problemas con el pago de impuestos, expensas, alquiler y otros de sus inquilinos.
A partir de éste procedimiento para alquilar (que puede parecer muy exigente) se aseguran de elegir a los mejores inquilinos para ocupar las propiedades de sus clientes.

Pasos para alquilar una propiedad (por inmobiliaria top de Belgrano)

  1. Se realizan las visitas para mostrar la propiedad.
  2. Cuando una persona está interesada en alquilar debe enviar el formulario completo con sus datos básicos a la inmobiliaria y documentación. «No tomamos reservas si no está la documentación» dice la vendedora. Entre otros se pide copias de recibo de sueldo, extracto de cuentas bancarias, copia de todos los impuestos donde está inscripto, cédula verde del coche, tarjetas de crédito, DNI y la misma información y documentación del garante. También se le piden referencias comerciales, personales, certificado de sueldo, etc.
  3. Los datos o la información del formulario no se debaten ni se discuten. Hay que ser muy prolijo y cauteloso en esto. El formulario está para ser: enviado-completado y devuelto con las fotocopias. Son datos muy sensibles, que si el interesado se molesta o no desea responder, entonces se debe terminar el trato.
  4. El interesado (potencial futuro inquilino) debe presentar además la información y documentación de 2 garantes (al menos 1 propietario).
  5. Garantía: Se pide el recibo de sueldo del inquilino y 1 garante propietario en Capital Federal más recibo de sueldo del garante. Esto se llama «doble garantía». Los garantes deben ser únicamente familiares directos: cónyuge, padre/madre, hermanos.
    Abuelos jubilados no sirven como garantes a menos que tengan varias propiedades a su nombre. Han habido juicios en los que el garante era el abuelo del inquilino y el juez se negó a ejecutar la propiedad ya que era vivienda única del anciano y se quedaba en la calle.  Esto lo dicen algunos abogados: «Ningún juez argentino va a dejar en la calle a un abuelo porque el nieto no pagó el alquiler». Por lo tanto tendrá que pagar los gastos del juicio el propietario, más todas las deudas que le dejen.
    Jefes, amigos, parientes lejanos, parientes políticos, etc. tampoco sirven como garantes ante la Justicia, los jueces los ven como ajenos a que un tercero no pague el alquiler, y no les obligan a pagar las deudas del inquilino. En caso de dudas, consultar con un abogado.
  6. Una vez presentado el formulario completo y la documentación, se toma la reserva (frena las visitas a la propiedad o bien se avisa que hay una reserva tomada) entonces la inmobiliaria se toma un máximo de 10 días hábiles para analizar la carpeta.
  7. Durante ese plazo se pide un veraz/nosis del interesado y de el/los garantes y se realizan algunas averiguaciones.
  8. Una vez realizados estos pasos, la inmobiliaria se reúne con el cliente-propietario para conversar sobre la
    carpeta.
  9. Si la inmobiliaria o el cliente-propietario la rechaza, se le devuelve la seña y la documentación al interesado. No se dan explicaciones del motivo del rechazo. Se descuentan de la seña, los gastos de nosis, veraz y garantías.
  10. Si el cliente-propietario acepta al interesado, quizás se deba solicitar algún papel más, pero se encaminan a firmar el contrato de alquiler.
  11. La vendedora nos confirma que a menudo ésta inmobiliaria solicita un depósito equivalente a 4 ó 5 alquileres, ya que el dinero se devalúa. «Sólo aceptamos inquilinos que demuestran un alto nivel de solvencia».
  12. Los motivos de rechazo más frecuentes suelen ser:
    a) Mentir en el formulario, y después descubrir que tienen problemas graves en veraz o nosis o problemas con las garantías. Esta inmobiliaria no acepta personas con embargos, inhibidos o con deudas en veraz para alquilar. Ni siquiera se los presenta al cliente-propietario.
    c) Que no tenga un perfil lo suficientemente «solvente».
    d) Que tenga un buen perfil pero el cliente-propietario se haya decantado por la carpeta de otro interesado con un perfil que le agrade más.
  13. Tema mascotas: «Nunca se dice que una propiedad no acepta mascotas en forma anticipada porque hay gente que va a mentir. Esto surge del formulario.» dice la vendedora.

Se trata de analizar toda la información, si cuadra con la realidad, si no ha mentido en el formulario, si es solvente «de verdad». Si se alquila un semipiso de 600.000 dólares la garantía no puede ser un monoambiente en Villa Lugano, por ejemplo. El valor de la garantía tiene que estar más o menos relacionado (aunque esté por debajo) con la propiedad a alquilar.

¿Si soy dueño particular y quiero alquilar quien me puede ayudar?

Para la averiguación de antecedentes, seguramente pueda analizar esta información a través de un contador o un abogado.

Es necesario contar con un escribano para averiguar la validez de las garantías. Los escribanos mandan a analizar la garantía y en 48/72 hs le informan si está OK o si tiene un problema. (Les recomendamos por seriedad, trayectoria y honorarios muy accesibles a Escribanía MASCHWITZ-DEL CAMPO. Tel.: 4322-6556. Preguntar por la Sra. Mirta Hegui de 13 a 18 hs).

Firma del contrato del alquiler en escribanía. Es vital firmar el contrato de alquiler (y la entrega del adelanto) frente a un escribano para certificar identidades, DNI,  que las firmas salieron de puño y letra de quienes dicen ser xxx y hasta la numeración de billetes si lo desea. Concurre el propietario, el inquilino y el garante propietario. De particular a particular este paso es vital para evitar disgustos a futuro. La firma es un paso rápido, que dura una hora como máximo.

¿A qué llaman solvencia?

A tener antigüedad en el trabajo, cuantos más años mejor, si trabaja en una empresa de primera línea, el sueldo neto debe ser el alquiler multiplicado por 3 o más, que sea cliente de bancos importantes, etc. Si hay dos carpetas iguales pero un interesado demuestra que su sueldo en mano es el alquiler x 3 y otro interesado el alquiler x 5, seguramente elegirán al segundo o la inmobiliaria le aconsejará al cliente-propietario, que es mejor elegir al que demuestra más solvencia de los dos.
Y ser solvente, por supuesto es que no regatee ni hable de comisiones elevadas, ni cuestione los depósitos que se piden o pida descuentos o rebajas. Las condiciones son claras y el que comienza las conversaciones es porque ya las conoce y va camino de aceptarlas a través de un contrato. Además en general hay varios interesados para una misma propiedad. «Muchas veces damos a los clientes a elegir entre 2 ó 3  carpetas y también les damos nuestra valoración de cada una. La decisión final la toma el cliente», dice.

El perfil de inquilino ideal

«Hace poco alquilamos un 2 ambientes rapidísimo a un joven de 32 años que trabaja en una petrolera muy importante, con 2 años de antigüedad en su trabajo, soltero y con sueldo neto de $80.000. La garantía estaba 10 puntos», comenta cuando le preguntamos cual es el perfil ideal de XXXX inmobiliaria.

Información de interés:

Si le interesa obtener el formulario de datos con el listado de documentación y un modelo de contrato de alquiler envíenos un correo a contacto@porteños.com.ar.

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